بازار مسکن افسریه با اختلاف محسوس قیمت میان آپارتمانهای نوساز و قدیمی همراه شده و خریداران برای ورود به این محله پرتقاضای تهران باید بودجه قابل توجهی در نظر بگیرند. به گزارش سرویس راه و ساختمان اقتصادآنلاین، بازار خرید آپارتمان در افسریه تهران همچنان با فاصله محسوس قیمتی میان واحدهای نوساز، کمسن و قدیمی مواجه است. افسریه به عنوان یکی از محلههای شناختهشده شرق و جنوبشرق تهران، در سالهای اخیر به دلیل دسترسی شهری، بافت مسکونی پرتقاضا، تنوع متراژ و حضور طیف گستردهای از خریداران مصرفی، جایگاه قابل توجهی در بازار مسکن تهران پیدا کرده است. قیمت مسکن در افسریه اکنون تحت تأثیر عواملی مانند سن بنا، متراژ، امکانات ساختمان، موقعیت دقیق ملک، عرض گذر، دسترسی به معابر اصلی، کیفیت ساخت و شرایط نقدشوندگی قرار دارد و همین موضوع باعث شده شکاف قیمت میان فایلهای مختلف این محله کاملا محسوس باشد. در شرایطی که قدرت خرید مسکن در تهران کاهش یافته و بسیاری از خانوارها امکان ورود به مناطق گرانتر پایتخت را ندارند، محلههایی مانند افسریه به مقصد جایگزین برای تقاضای واقعی تبدیل شدهاند. یکی از نکات مهم در قیمت آپارتمان در افسریه، اثر مستقیم متراژ بر رفتار خریداران است. واحدهای کوچکتر معمولا به دلیل قیمت کل پایینتر، زودتر در سبد جستوجوی خانهاولیها، زوجهای جوان و خانوارهایی با بودجه محدود قرار میگیرند. این واحدها اگرچه ممکن است از نظر قیمت هر مترمربع در سطح بالایی معامله شوند، اما به دلیل نیاز به نقدینگی کمتر، بازار هدف وسیعتری دارند. در سوی دیگر، واحدهای بزرگتر بیشتر مورد توجه خانوادههایی است که به دنبال فضای سکونت بیشتر، اتاقهای متعدد و آرامش بلندمدت هستند. با این حال، هرچه متراژ افزایش پیدا میکند، حساسیت خریداران نسبت به قیمت کل بیشتر میشود و فرآیند فروش ممکن است زمانبرتر شود. بازار مسکن افسریه از نظر موقعیت محلی نیز یکدست نیست. برخی نقاط این محله به دلیل دسترسی بهتر به مسیرهای اصلی، مراکز خرید، حملونقل عمومی، مدارس، خدمات شهری و خیابانهای پررفتوآمد، با نرخهای بالاتری قیمتگذاری میشوند. در مقابل، فایلهایی که در کوچههای کمعرضتر، ساختمانهای کمامکاناتتر یا بخشهایی با دسترسی ضعیفتر قرار دارند، معمولا با قیمت تعدیلشدهتری وارد بازار میشوند. بنابراین هنگام تحلیل قیمت خرید مسکن در افسریه، تنها نگاه به نام محله کافی نیست و جزئیات موقعیت ملک نقش تعیینکنندهای در ارزش نهایی آپارتمان دارد. از سوی دیگر، رکود نسبی معاملات مسکن در تهران باعث شده بازار افسریه نیز مانند بسیاری از محلههای پایتخت با رفتار محتاطانه خریداران روبهرو شود. بسیاری از متقاضیان خرید آپارتمان در افسریه پیش از تصمیم نهایی، چندین فایل مشابه را بررسی میکنند، قیمت پیشنهادی مالکان را با فایلهای اطراف مقایسه میکنند و در مرحله مذاکره تلاش دارند تخفیف بگیرند. این رفتار نشان میدهد بازار ملک در افسریه اگرچه همچنان تقاضای مصرفی دارد، اما خریداران حاضر نیستند بدون بررسی دقیق، وارد معامله شوند. در واقع، دوره خریدهای سریع و بدون چانهزنی تا حد زیادی جای خود را به تصمیمگیری حسابشدهتر داده است. برای سرمایهگذاران ملکی نیز افسریه همچنان یکی از محلههای قابل بررسی در بازار مسکن تهران محسوب میشود. دلیل این موضوع، ترکیب تقاضای مصرفی، قیمت پایینتر نسبت به بسیاری از مناطق شمالی و مرکزی تهران، امکان اجارهدهی مناسب و ظرفیت رشد قیمتی در بلندمدت است. بازار اجاره نیز بهطور غیرمستقیم بر قیمت خرید مسکن در افسریه اثرگذار است. هرچه تقاضا برای اجاره آپارتمان در یک محله بالا باشد، انگیزه سرمایهگذاران برای خرید ملک در آن محدوده بیشتر میشود. افسریه به دلیل دسترسی مناسب به بخشهایی از شرق و جنوبشرق تهران و برخورداری از بافت مسکونی پرجمعیت، در بازار اجاره نیز تقاضای قابل توجهی دارد. همین موضوع میتواند در بلندمدت از قیمت خرید آپارتمان در این محله حمایت کند. بر اساس آخرین رصدهای میدانی صورت گرفته در بازار مسکن تهران، قیمت خرید مسکن در افسریه به شرح زیر است: یک واحد ۱۴۵ متری سه خوابه با سال ساخت ۱۴۰۵، با قیمت ۲۷ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان فایل شده است. همچنین، واحدی ۱۰۸ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۳۹۵، با قیمت ۱۷ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان عرضه میشود. واحد دیگری، به متراژ ۹۶ متر دو خوابه با سال ساخت ۱۴۰۲، در این منطقه ۱۵ میلیارد تومان قیمتگذاری شده است. همچنین، یک واحد ۷۲ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۳۹۰، با قیمت ۶ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان به فروش میرسد. بررسی وضعیت خرید مسکن در افسریه نشان میدهد این محله همچنان یکی از گزینههای فعال برای متقاضیان خرید آپارتمان در تهران است، اما بازار آن با یک شکاف قیمتی آشکار میان واحدهای نوساز، کمسن و قدیمی روبهروست. خریداران مصرفی برای ورود به این بازار باید علاوه بر بودجه، به عواملی مانند سن ساختمان، امکانات، موقعیت دقیق، کیفیت ساخت، دسترسی محلی و قابلیت فروش مجدد توجه کنند. از طرفی، مالکان نیز برای موفقیت در فروش ناچارند قیمتگذاری خود را با سطح واقعی تقاضا و شرایط رقابتی فایلهای مشابه هماهنگ کنند. در شرایط فعلی، افسریه نه یک بازار ارزان مطلق است و نه در ردیف محلههای گرانقیمت تهران قرار میگیرد؛ بلکه بازاری میانی و پرتقاضاست که در آن انتخاب درست فایل، نقش اصلی را در موفقیت معامله ایفا میکند.
